Reservas una vivienda por 220.000 €, haces números de hipoteca y respiras tranquilo. Luego llega la realidad: impuestos, notaría, registro de la propiedad, tasación y comisiones que nadie te había explicado bien. En España, los gastos de compra de vivienda 2026 se mueven entre el 10% y el 15% del precio, según la comunidad autónoma y si es obra nueva o segunda mano. Entender este desglose cambia por completo tu presupuesto: te permite saber cuánto dinero necesitas de verdad, qué parte va a Hacienda y qué parte son trámites, y dónde podrías ahorrar con bonificaciones o ayudas públicas.
En breve:
- Los gastos de compra de una vivienda en 2026 suelen suponer entre el 10% y el 15% del precio del inmueble.
- La bolsa principal son los impuestos (ITP o IVA, y en su caso AJD), que cambian mucho según comunidad autónoma.
- Siempre tendrás que pagar notaría y registro de la propiedad, y casi siempre gestoría si hay hipoteca.
- Si financias, suma tasación y posibles comisiones ligadas a la hipoteca que el banco pueda cobrar.
- En vivienda nueva manda el IVA; en segunda mano manda el ITP con tipos diferentes por CCAA, algunos reducidos para jóvenes o primera vivienda.
- Un buen cálculo separa entrada, gastos de formalización y costes de mudarte y entrar a vivir.
Calcular los gastos de compra de vivienda 2026 sin llevarte sustos
Imagina a Laura y Dani, que encuentran un piso de segunda mano por 200.000 € en Madrid. El anuncio encaja con su presupuesto, el banco les aprueba una hipoteca al 80% y creen que lo tienen todo controlado. Cuando el notario menciona impuestos, aranceles y tasas, descubren que necesitan entre 20.000 y 30.000 € adicionales para cerrar la operación.
Ese rango no es una anécdota. Según estimaciones del sector, en 2026 los gastos de compra de vivienda en España se sitúan entre el 10% y el 15% del precio. Es decir, para una vivienda de 150.000 € tendrás que sumar al menos 15.000 €, y para una de 300.000 € entre 30.000 y 45.000 €. El margen depende sobre todo de la comunidad donde compras y de si la vivienda es nueva o usada.
Un esquema práctico para no perderte consiste en dividir el desembolso en tres bloques: lo que se va a Hacienda, lo que corresponde a la formalización (notaría, registro, gestoría) y lo asociado a la financiación (tasación y productos bancarios). Cuando organizas así la lista completa, la sensación de caos se reduce y puedes priorizar qué negociar y qué no.
Impuestos en la compra de vivienda: ITP, IVA y AJD por comunidades
El bloque más pesado del desglose de gastos son los tributos. Y aquí aparece el primer gran lío: no se paga lo mismo por obra nueva que por segunda mano, ni en todas las comunidades autónomas rige el mismo tipo. Dos pisos idénticos en precio pueden implicar un esfuerzo muy distinto solo por la fiscalidad.
En vivienda usada, el impuesto clave es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cedido a las comunidades y con tipos que, en 2026, se mueven en un abanico amplio: del 6% al 10% en el tipo general, con reducciones para jóvenes o primera vivienda en varias regiones. En vivienda nueva, en cambio, el protagonista es el IVA, que suele ser del 10% (4% en muchas VPO), mientras que el AJD lo asume el banco cuando se trata de la escritura hipotecaria, según el cambio normativo vigente desde 2018.
ITP por comunidad autónoma en vivienda de segunda mano
Para ver el impacto real en tu bolsillo, vale la pena comparar territorios. En una vivienda de segunda mano de 200.000 €, la diferencia autonómica ya marca miles de euros. Fíjate en este resumen orientativo de tipos vigentes en 2026 para la vivienda habitual:
| Comunidad | Tipo ITP general | Tipo reducido (jóvenes / 1ª vivienda) | ITP en vivienda 200.000 € |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% menores de 35 años | 12.000 € (8.000 € reducido) |
| Cataluña | 10% | 5% primera vivienda ≤ 33 años | 20.000 € (10.000 € reducido) |
| Andalucía | 7% | 3,5% primera vivienda habitual | 14.000 € (7.000 € reducido) |
| C. Valenciana | 10% | 8% vivienda habitual | 20.000 € (16.000 € reducido) |
| Galicia | 10% | 8% vivienda habitual | 20.000 € (16.000 € reducido) |
Un comprador de 30 años que adquiere su primera vivienda por 200.000 € paga 8.000 € de ITP en Madrid (4%) frente a 10.000 € en Cataluña (5%). Mismo precio, 2.000 € de diferencia solo en impuestos. Por eso, si dudas entre varias ciudades, conviene revisar no solo el precio por m², sino el tipo de ITP de cada comunidad.
Si estás valorando, por ejemplo, comprar piso en Barcelona en 2026 o en otra gran ciudad, esta variación fiscal debería estar en tu Excel desde el primer día, igual que el tipo de interés hipotecario.
IVA y AJD en vivienda nueva
En obra nueva, la foto cambia. No pagas ITP, sino IVA sobre el precio de la vivienda. Lo habitual en 2026 es un IVA del 10% para vivienda libre y del 4% para buena parte de la vivienda protegida. En una vivienda nueva de 200.000 €, el IVA general supone 20.000 €; solo ese concepto ya supera al ITP reducido de muchas comunidades.
Además, existe el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura de compraventa y, en su caso, sobre la escritura de préstamo hipotecario. Desde 2018, el AJD de la parte hipotecaria lo paga el banco, lo que supuso un ahorro notable (entre 1.500 y 4.000 € en muchas operaciones) para los compradores. Aun así, el AJD ligado a la compraventa sigue siendo relevante y su tipo también depende de la comunidad autónoma.
En resumen: la etiqueta “nuevo” no implica automáticamente menos carga fiscal inicial. A veces es al revés. Si dudas entre obra nueva y segunda mano, compara siempre el desglose fiscal total, no solo las calidades del edificio.
Notaría, registro de la propiedad y gestoría: los papeles que siempre pagarás
Una vez aclarados los tributos, llegan los gastos que muchos llaman “los papeles”: notaría, registro de la propiedad y gestoría. No son tan voluminosos como los impuestos, pero tampoco son detalles menores. Y, salvo que quieras hacer tú toda la tramitación, aparecerán en casi cualquier operación.
Los aranceles de notarios y registradores están regulados por ley y se calculan en función del precio de la vivienda y del número de folios de la escritura. Para una compraventa media, el coste conjunto de notaría y registro suele moverse entre unos 1.000 y 1.800 € aproximadamente, aunque cada caso tiene su matiz.
Cuánto se paga en notaría y registro de la propiedad
En la notaría se firma la escritura pública de compraventa y, si procede, la de hipoteca. Es el documento que da forma legal a lo que has acordado con el vendedor. Para una vivienda de precio medio, los aranceles notariales suelen ir de 600 a 1.200 €, dependiendo de la complejidad, número de copias y anexos.
En el Registro de la Propiedad, la inscripción de tu vivienda es lo que hace oponible tu derecho frente a terceros: deja constancia pública de que tú eres el nuevo propietario. Según los tramos oficiales, inscribir una vivienda puede costar entre 400 y 650 € en muchas operaciones estándar. Es una cifra pequeña en comparación con los impuestos, pero conviene tenerla marcada desde el principio como gasto obligatorio.
Gestoría: cuándo compensa pagarla
La gestoría se encarga de presentar los impuestos, entregar las escrituras en el registro, recogerlas y coordinar plazos entre banco y notaría. Si compras con hipoteca, lo habitual es que la entidad financiera trabaje con una gestoría de confianza y te cargue sus honorarios; suele situarse entre 300 y 600 €.
¿Se puede hacer todo por tu cuenta? Sí, pero exige tiempo, conocimiento de los plazos y cierta paciencia con la administración. Si no quieres arriesgar un error tonto por presentar un impuesto fuera de plazo, muchos compradores acaban viendo sensato pagar esta partida. En una operación que ya supera fácilmente los 200.000 €, comprar tranquilidad por unas centenas de euros suele verse como un mal menor.
Tasación, hipoteca y comisiones: el coste de financiar la vivienda
Si compras al contado, puedes saltarte una parte de esta sección. Pero la mayoría de compradores necesita una hipoteca, y eso añade nuevos conceptos a la lista completa de gastos: tasación, productos vinculados y posibles comisiones bancarias.
En 2026, con unos tipos de interés todavía sensibles a las decisiones del Banco Central Europeo, los bancos han afinado mucho sus ofertas. Algunos reducen tipos a cambio de contratar seguros; otros eliminan comisiones pero mantienen un TIN algo más alto. El coste final no está solo en la cuota mensual, sino en todos estos detalles de arranque.
Tasación de la vivienda: cuánto cuesta y por qué es clave
La tasación es el informe técnico que valora la vivienda a ojos del banco. No decide el precio al que compras, pero sí condiciona cuánto está dispuesto a prestarte el banco y en qué condiciones. Solo pueden hacerla sociedades homologadas, y su coste suele situarse entre 300 y 600 €, según tamaño del inmueble y zona.
Conviene pedir una tasación que puedas usar con varios bancos, y no cerrarte demasiadas puertas desde el principio. Si quieres saber cómo se están moviendo los valores en general, puedes consultar datos como el precio medio de la vivienda en España en 2026 para tener una referencia de mercado antes incluso de encargar el informe.
Comisiones y productos vinculados de la hipoteca
Además de la tasación, revisa con lupa las posibles comisiones de la hipoteca: apertura, amortización anticipada, subrogación a otro banco… Desde la última reforma hipotecaria, muchas entidades han rebajado o eliminado algunas comisiones, pero no todas las ofertas son iguales. Una comisión de apertura del 0,5% en una hipoteca de 200.000 € son 1.000 € que se suman a tus gastos de compra.
- Comisión de apertura: puede ser 0% o llegar al 1% del capital concedido.
- Comisión por amortización anticipada: se aplica si decides devolver parte o toda la deuda antes de tiempo.
- Seguros vinculados: hogar obligatorio con hipoteca, y a veces vida u otros productos que inflan el coste total.
Herramientas como las guías de hipotecas de Bankinter en 2026 o los análisis de hipotecas puente pueden ayudarte a comparar ofertas y entender cuándo te compensa más un tipo fijo, variable o mixto. Lo importante es que integres todos esos extras en tu presupuesto, no solo el TIN que aparece en grande en el folleto.
Ejemplos reales de desglose de gastos de compra en 2026
Para aterrizar todos estos conceptos, volvamos a Laura y Dani. Quieren comprar un piso de 200.000 € de segunda mano como vivienda habitual y son menores de 35 años. Veamos cómo cambia su esfuerzo económico según la comunidad autónoma donde firman, usando el tipo reducido disponible en cada una.
En Madrid, con ITP reducido del 4%, pagarían 8.000 € de impuesto. Sumando notaría y registro (por ejemplo, 1.300 €), gestoría (400 €) y tasación (400 €), los gastos de compra se situarían en torno a 10.100 €. En Cataluña, con un ITP reducido del 5%, el impuesto sube a 10.000 €. Manteniendo el resto de conceptos en cifras similares, el total rondaría los 12.100 €. Mismo precio de vivienda, 2.000 € más de esfuerzo inicial solo por el entorno fiscal.
Si en vez de segunda mano eligiesen una vivienda nueva de 200.000 €, el IVA del 10% sería de 20.000 €. Aunque el AJD hipotecario lo asumiera el banco, el desembolso inicial se dispararía. En algunos casos, una vivienda usada con buen estado de conservación implica menos barrera de entrada, incluso si el edificio es más antiguo.
Estos ejemplos muestran por qué, cuando comparas viviendas, conviene analizar también la ciudad y el régimen (nuevo vs usado) con calma. Si te estás planteando comprar casa en Madrid o en otro gran núcleo urbano, diseñar una hoja de cálculo con todos estos conceptos es casi tan importante como visitar la vivienda.
Costes adicionales: entrada, mudanza y primeros gastos como propietario
Hasta ahora hemos visto el coste de cerrar la compraventa sobre el papel. Pero el esfuerzo real no termina con la firma. Queda por delante la entrada no financiada, la mudanza y los primeros gastos de ser propietario: suministros, pequeñas reformas, comunidad de propietarios, posibles tasas municipales como la plusvalía si vendes otra vivienda, etc.
En muchas operaciones con hipoteca, el banco presta hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos. Eso significa que, en un piso de 250.000 €, tendrás que poner al menos 50.000 € de entrada más los gastos de compra, que pueden ser otros 25.000–37.500 € según zona y tipo de vivienda. Hablamos de una liquidez inicial que se acerca o supera los 75.000 €.
Conviene reservar además un pequeño colchón para:
- Mudanza y mobiliario básico: transporte, muebles mínimos, posibles electrodomésticos.
- Altas y cambios de suministros: agua, luz, gas, internet.
- Reparaciones inmediatas: pintar, cambiar cerradura, revisar caldera.
- Cuota de comunidad de propietarios: que puede llegar pocas semanas después de la firma.
Solo cuando sumas todos estos conceptos ves el esfuerzo completo. Por eso, además de calcular bien la entrada, muchos compradores revisan herramientas como la calculadora de amortización anticipada de hipoteca para planificar cuándo podrán empezar a reducir deuda de forma cómoda una vez superado el pico inicial de gastos.
Errores frecuentes al calcular los gastos de compra y cómo evitarlos
Con tanta cifra, es fácil cometer fallos. Y, en operaciones de este tamaño, un descuido de unos pocos puntos porcentuales puede traducirse en varios miles de euros. Hay patrones que se repiten una y otra vez entre compradores primerizos y también entre quienes ya han pasado por una compraventa hace años.
El primer error es confundir entrada con gastos. Muchas personas ahorran pensando solo en el 20% que no financia el banco y dejan los impuestos, notaría, registro, tasación y comisiones en un vago “ya veremos”. Cuando llega la firma, ese “ya veremos” se convierte en un problema serio de liquidez.
Checklist rápido antes de firmar la compraventa
Para tenerlo bajo control, ayuda seguir una pequeña lista de verificación los días previos a la firma:
- Confirmar por escrito el reparto de gastos entre comprador y vendedor (notaría, gestoría si la hay, plusvalía municipal en caso de venta previa).
- Revisar el tipo de ITP o IVA que se aplicará en tu caso concreto y en tu comunidad, incluyendo posibles bonificaciones por edad o primera vivienda.
- Solicitar presupuesto detallado de notaría, registro de la propiedad y gestoría antes de la firma.
- Comprobar si la tasación que tienes es válida para varios bancos o si está a punto de caducar.
- Verificar que dispones de liquidez suficiente también para mudanza, suministros y primeras cuotas de comunidad.
Un buen truco es hacer tres revisiones: una económica (“¿me llega de verdad?”), una jurídica (“¿está toda la documentación correcta?”) y una práctica (“¿qué pagos llegan el primer mes?”). Si las tres casillas están en verde, es mucho más probable que disfrutes de las llaves sin sorpresas desagradables.
¿Qué porcentaje debo reservar para los gastos de compra de vivienda en 2026?
En la mayoría de comunidades autónomas, los gastos de compra de vivienda en 2026 se sitúan entre el 10% y el 15% del precio del inmueble. Este rango incluye principalmente impuestos (ITP o IVA y, en su caso, AJD), notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación si hay hipoteca y algunos costes bancarios o de seguros vinculados. Para una vivienda de 200.000 €, lo razonable es contar con entre 20.000 y 30.000 € adicionales al precio de compra.
¿Quién paga la notaría y el registro en la compra de una vivienda?
Por uso habitual, el comprador suele asumir la mayor parte de los gastos de notaría y registro de la propiedad vinculados a su escritura de compraventa, aunque algunas partidas se pueden pactar de forma diferente. Lo importante es que el reparto quede reflejado por escrito en el contrato, para evitar malentendidos. Los aranceles están regulados, por lo que no son tarifas libres, pero sí pueden variar en función del precio del inmueble y la complejidad del documento.
¿La tasación de la vivienda es siempre obligatoria?
La tasación es obligatoria cuando necesitas una hipoteca, porque el banco debe contar con un informe de tasación emitido por una sociedad homologada para fijar el importe máximo de financiación. Si compras al contado, no es legalmente imprescindible, aunque muchas personas encargan igualmente una tasación o una revisión técnica para asegurarse de que el precio que pagan está alineado con el valor real y el estado del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre IVA e ITP al comprar vivienda?
El IVA se aplica a la vivienda nueva (primera entrega del promotor), con un tipo general del 10% y, en muchos casos, del 4% para vivienda de protección oficial. El ITP se aplica a la compra de vivienda de segunda mano y su tipo lo fija cada comunidad autónoma, con rangos habituales entre el 6% y el 10% en el tipo general y reducciones para jóvenes o primera vivienda en algunos territorios. No se pagan ambos a la vez: o pagas IVA o pagas ITP, según el tipo de vivienda.
¿El banco puede financiar los gastos de compra además del precio de la vivienda?
Lo más frecuente es que el banco financie hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos, y que el resto (entrada más gastos de compra) tengas que aportarlo con tus ahorros. Algunas entidades ofrecen financiación algo superior en casos muy concretos, pero no es la norma. Por eso conviene planificar desde el principio que necesitarás liquidez propia para la entrada y para todos los gastos asociados a la operación, y no confiar en que la hipoteca lo cubrirá todo.